A Reforma Tributária introduz o Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS), que passam a incidir sobre operações como compra, venda, locação e arrendamento de imóveis, que antes eram sujeitas apenas a contribuições como PIS e Cofins em algumas situações.
Serão considerados contribuintes do IBS e da CBS, as pessoas físicas que vendem mais de três imóveis no ano anterior (adquiridos há menos de cinco anos) ou mais de um imóvel construído por si mesmo nos últimos cinco anos. empresas que vendem imóveis também serão contribuintes, mas com um desconto de 50% na alíquota padrão.
A carga tributária efetiva sobre a venda a imóveis será de aproximadamente 15,9% sobre o lucro das operações de venda, tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas. isso representa um aumento em relação ao regime anterior.
Imóveis populares
Para imóveis populares residenciais novos destinados à moradia, a reforma introduz um redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo do IBS e da CBS. Para lotes residenciais, o redutor é de R$ 30 mil, visando tornar os imóveis mais acessíveis para famílias de menor renda.
O tributo será devido no ato da alienação, mesmo que o pagamento ainda não tenha sido concluído ou esteja condicionado a fatores futuros, incluindo promessas de compra e venda com pagamento parcial.
A reforma afeta os compradores de forma indireta, pois a tributação sobre o vendedor pode ser repassada ao preço final do imóvel, especialmente em transações de imóveis de alto padrão, onde o impacto tributário é maior.
O que muda nos alugueis
A alíquota padrão sobre aluguéis será reduzida em 70%, resultando em uma tributação efetiva de até 7,95% sobre o valor dos aluguéis, além da tributação de imposto de renda, quando aplicável.
As pessoas físicas com receita anual de mais de R$ 240 mil provenientes de mais de 3 imóveis alugados (equivalente a R$ 20 mil por mês) ou com renda anual de aluguéis ultrapassando R$ 288 mil, mesmo que detenham menos de 3 imóveis alugados.
Foi proposta a dedução de R$ 600 na base de cálculo de cada imóvel locado. ou seja, o tributo será devido somente sobre o valor que ultrapassar essa quantia em relação a cada imóvel.
Os inquilinos serão afetados pela Reforma Tributária ao ver os valores dos aluguéis subirem, pois os proprietários poderão repassar a carga tributária aos locatários, especialmente em casos em que a tributação sobre aluguéis for significativa.
A causa do aumento
O sonho da casa própria também irá ficar mais caro após a entrada em vigor da Reforma Tributária. A venda de um imóvel, atualmente paga PIS e Cofins, no que se refere aos impostos sobre consumo.
Atualmente um imóvel não paga ICMS, pois imóvel não é mercadoria. Atualmente também não paga ISS pois imóvel não é serviço. A partir da unificação do ICMS com PIS, Cofins e ISS, o imóvel irá ficar sujeito a todos estes impostos, tanto sobre mercadorias quanto sobre serviços, renomeados como IVA (IBS+CBS), este é o motivo do aumento.
*Ivo Ricardo Lozekam é tributarista, contador e advogado.
