Após o falecimento de um ente querido, é comum que apenas um dos herdeiros continue morando no imóvel deixado como herança. Com o passar dos anos, esse herdeiro frequentemente assume comportamentos típicos de proprietário, como pagar o IPTU, realizar reformas e, em alguns casos, pode impedir ou restringir o uso do bem pelos demais familiares.

Mas afinal, esse herdeiro pode “ficar com o imóvel só para ele”? Pode alegar que o bem é exclusivamente seu, mesmo sem a partilha formalizada? Como ocorre em muitas questões do Direito, a resposta é: depende. Tudo vai depender da análise jurídica sobre a possibilidade de usucapião entre herdeiros.

De acordo com o artigo 1.784 do Código Civil, com a morte do titular, a herança é automaticamente transmitida aos herdeiros. Enquanto não houver partilha formal, todos são co-proprietários dos bens deixados, formando o chamado condomínio pro indiviso.

Isso significa que, mesmo que apenas um herdeiro esteja residindo no imóvel, presume-se que ele o faz em nome de todos. No entanto, quando esse herdeiro passa a agir como único dono, surge uma possibilidade jurídica importante: a usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil.

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), se o herdeiro exerce posse exclusiva, ininterrupta, pacífica e com animus domini, ou seja, com intenção de ser dono, por mais de 15 anos, pode pleitear a propriedade integral do imóvel por meio da usucapião. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se ele comprovar que o imóvel é sua moradia habitual ou que realizou nele obras ou serviços de caráter produtivo.

Para que a ação de usucapião seja bem-sucedida, é necessário apresentar provas de que o herdeiro impediu o uso do imóvel pelos demais, seja de forma expressa ou tácita. Também deve demonstrar que assumiu obrigações típicas de proprietário, como pagamento de tributos, manutenção e reformas, além de comprovar que essa posse não foi contestada ao longo dos anos.

Sem essas provas, o simples fato de residir no imóvel não garante o direito exclusivo à propriedade. Além disso, se houver consentimento ou tolerância dos demais herdeiros quanto à posse, não há configuração de animus domini, e, consequentemente, não é possível requerer usucapião.

Nesses casos, o herdeiro que reside no imóvel é considerado apenas um detentor do bem. Os demais herdeiros, inclusive, podem, a qualquer momento, solicitar judicialmente a venda do imóvel e a partilha do valor obtido no inventário.

Diante disso, o herdeiro que deseja ficar com o imóvel de forma legítima tem dois caminhos. São eles, formalizar a partilha com os demais, adquirindo o bem mediante compensação financeira ou utilizando sua quota parte da herança; ou, caso já esteja na posse exclusiva do bem há muitos anos e preencha todos os requisitos legais, ingressar com uma ação de usucapião.

Em qualquer uma das situações, é fundamental contar com orientação jurídica especializada. A questão exige uma análise técnica cuidadosa e a apresentação de provas robustas.

*Marcos Vinicius Coelho Dias é advogado Associado da Fraz Advocacia desde 2024, com atuação voltada para o Direito Civil, principalmente em casos de Sucessões e Planejamento Sucessório. Experiência nas áreas de Direito Empresarial e Imobiliário. Especializando em Direito Processual Aplicado pela Escola Prática de Processo Civil (EPPC).