A escolha de um imóvel para locação costuma levar em consideração o tipo de imóvel, localização, faixa de preço, realização do contrato e a mudança. No entanto, existe um detalhe a mais na negociação que deve ser verificado pelo locatário - o índice que irá definir o reajuste contratual, assunto que tem repercutido após a disparada do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), tradicionalmente utilizado nos cálculos dos contratos. Pesquisa realizada pela DataZAP+, área de inteligência imobiliária do ZAP+, mostra variação de mais de 30% no preço de locação de imóveis cujos contratos foram reajustados utilizando os índices IGP-M, IPCA e FipeZAP.

O estudo mostra a trajetória de alta do IGP-M (33,8%), em comparação a todos os outros índices, como o FipeZAP.

Gráfico 1 - Índices de preços

Acumulado de 12 meses

"Refletindo o aumento do preço de insumos devido ao cenário mundial diante da pandemia, o IGP-M disparou em 2020, chegando a atingir 38% no acumulado de 12 meses em maio deste ano. O IPCA continua em alta e atingiu 9,7% em agosto (também no acumulado). No entanto, os aluguéis no Brasil tiveram um aumento médio de 0,6% nos últimos 12 meses. Ou seja, o mercado de locação não está suficientemente quente para tamanhos aumentos de preço como do IGP-M, o que mostra quão fundamental é a negociação do reajuste e de seu índice", explica Pedro Tenório, economista da DataZAP+.

Exemplo: Para ilustrar, um contrato de aluguel de R$ 1000,00 firmado em julho de 2020 se fosse reajustado em 2021 teria os seguintes valores:

IGP-M - (1000*0.338) + 1000 = R$ 1338,00

IPCA - (1000*0.09) + 1000 = R$ 1090,00

INCC - (1000*0.172) + 1000 = R$ 1172,00

FipeZAP-Locação (Brasil) - (1000*0.006) + 1000 = R$ 1006,00

O economista ainda explica que a composição do IGP-M é definida por uma média aritmética ponderada de outros três índices: 60% do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), o qual monitora os preços de produtos no atacado da indústria e agropecuários; 30% o Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M), que considera produtos que impactam diretamente na renda do consumidor, entre eles a habitação e vestuário; e 10% do Índice Nacional do Custo da Construção (INCC-M), que mede, por exemplo, a variação do preço do cimento.

"Acredito que a melhor opção seria colocar na cláusula de reajuste a possibilidade de escolher o índice que melhor cumpra seu fim, que é refletir a variabilidade de preços do mercado, demonstrando a real valorização anual do imóvel", comenta Tenório.

Liberdade de escolha

Mesmo com a liberdade de escolha prevista pela lei do inquilinato, nos últimos anos foi usual a utilização do IGP-M, criado em 1989 pela FGV, no reajuste dos aluguéis. A pesquisa Jornada de Locação dos Imóveis realizada pela DataZAP+, no mês passado, apontou que apesar da importância do assunto, a cada 100 novos locatários, apenas 24 realizam algum acordo de negociação, em relação a esse reajuste anual.

"É fundamental a escolha de um esquema de reajuste que concilie inquilino e locador. No caso atual, sem o entendimento entre as partes, o locatário teria enfrentado ajustes de aluguel fora da realidade da renda no país, eventual multa por quebra de contrato e mudança em cima da hora. Enquanto o proprietário encararia os custos de manutenção do imóvel durante a vacância do mesmo. Ambos acabam perdendo", pontua Pedro Tenório.

DataZAP+

Após a integração da OLX Brasil com o Grupo ZAP, a marca DataZAP passa por uma evolução e começa a ser chamada de DataZAP+. A área é a principal fonte de inteligência imobiliária do país e tem como missão oferecer análises detalhadas do setor imobiliário, utilizando a maior base de dados da América Latina. (AI/Kadygia Ferreira)