Quando o termo “Distrato” ganhou as páginas dos jornais recentemente – após a lei que estabeleceu o valor da multa para quem desistir da compra de um imóvel –, uma outra expressão também se tornou frequente nas reportagens sobre o tema: o Patrimônio de Afetação. A bem da verdade, poucas pessoas entenderam o que isso significa. O que é um erro, pois se trata de um regime jurídico capaz de proteger o consumidor em determinadas situações e uma condição relevante nas regras do distrato.

De acordo com a Lei 13.786/18, que regulamentou o distrato no Brasil, a construtora tem o direito de reter até 50% do investimento feito pelo comprador de um apartamento, por exemplo, caso ele desista do imóvel. Esse percentual é válido apenas quando o empreendimento em questão está submetido ao tal “patrimônio de afetação”. Porém, na ausência desse regime jurídico, a mordida da construtora sobre o montante pago será menor, de 25%. Para os dois cenários, haverá a dedução do valor da corretagem.

Na ponta do lápis, a conta ficaria assim: João comprou um imóvel na planta no início do ano passado e hoje, depois de ter pago uma entrada de R$ 10 mil e 12 prestações de R$ 5 mil/mês, mudou de ideia e quer reaver seus R$ 70 mil [10 + (12 X 5)]. O primeiro pagamento, no ato da compra, não será recuperado, pois foi dado à imobiliária como comissão pela venda. Dos R$ 60 mil restantes, João poderá receber R$ 30 mil (50%) se o empreendimento contar com patrimônio de afetação, ou R$ 45 mil (multa de 25%) na ausência dessa condição contábil.

Será, então, que a compra de um imóvel sem esse regime jurídico é melhor para o consumidor? Aí que mora a grande confusão. Por mais que, em caso de distrato, o percentual a ser devolvido seja maior, os empreendimentos sem patrimônio de afetação representam um grave risco para o comprador em caso de falência da incorporadora. 

Nas obras erguidas sob essa condição, o dinheiro que entra por meio das prestações dos mutuários é separado da contabilidade geral da incorporadora, isto é, destinado exclusivamente à construção do imóvel colocado à venda. Mesmo se a incorporadora falir, o caixa do empreendimento estará blindado, pronto para ser devolvido aos compradores, de forma proporcional à unidade adquirida.

Criado em 1997, o patrimônio de afetação foi uma forma de evitar que os brasileiros passassem pela mesma situação de milhares de compradores que negociaram com a falida Encol. Na época, era uma das maiores empresas do País e não despertava suspeitas de que o dinheiro que entrada pela venda dos imóveis estava sendo desviado pelos donos. 

Infelizmente, quem criou esse mecanismo se esqueceu de torná-lo obrigatório para todas as incorporadoras. Por isso, nem todas os empreendimentos hoje estão sob o regime do patrimônio de afetação. Um estudo feito pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), com base em 5.229 contratos de financiamento no Brasil, revelou que 54% dos empreendimentos negociados não dispunham dessa proteção jurídica. A amostra da pesquisa foi bastante representativa, com informações sobre o crédito liberado pelos oito principais bancos neste setor no país.

Torna-se claro, então, a necessidade de o consumidor fazer uma leitura atenta do contrato antes de se comprometer com uma incorporadora. Em caso de dúvidas, é fundamental buscar a opinião de uma fonte imparcial, para evitar futuras dores de cabeça com a compra de um imóvel desprotegido.

* Daniele Akamine é advogada, especialista em Economia da Construção Civil e sócia da Akamines Negócios Imobiliários